マンションや一戸建てなど不動産の売り情報で良く「借地権付き」の物件があります。所有権物件と借地権物件は通常、相当の価格差が見られますが、借地権物件のメリットは何と言ってもこの、価格の安さです。一方で借地権物件には「借地権」ならではの注意点も多数あります。
借地権物件の購入を検討するなら、そのデメリットも良く理解したうえで購入すべきでしょう。
借りている間のデメリット
借地権とは他人の土地を借りて自分所有の建物を建てる権利です。借地権には幾つかの種類がありますが、今日取引される借地権の大半が「賃借権」に該当します。
賃借権とは有償で土地を借りて建物を建てる事を目的とした権利です。よって所有権物件と違い、月毎にまたは年毎に地代を支払わねばなりません。代わりに土地の固定資産税などの支払い義務はありませんが、年間の地代は固定資産税の2倍〜5倍くらいが相場ですので地代の支払いは借地権物件のデメリットと言えます。
また、土地の賃貸借契約期間が満了した場合、通常は契約更新をする事が出来ますが、更新料を土地の所有者に対し支払う必要があります。また、借りている土地上の建物は自分の所有になるわけですが、増築や建替えの際には土地所有者の承諾が必要で、この場合も承諾料を土地所有者に支払う必要があります。
売却する際のデメリット
借地権付き建物を売却する場合も地主との関係で制約を受け、自由には売却できません。
自分所有の建物だからといって建物だけを売却する事は不可能で、敷地を利用する権利＝借地権も一緒に譲渡する必要があります。借地借家法では借地権の譲渡や転貸の場合には地主の承諾が必要とされていますので、自分の建物を借地権付きで売却する際にも、地主の承諾が必要で、地主には拒否する権利があることになります。通常は借地権の譲渡を認めてもらう代わりに地主に対し借地権の譲渡承諾料を支払って譲渡を認めて貰う事になります。
借地権付き物件が同じ条件の所有権物件と比較して販売価格が低いのは、こういった幾つかのデメリットがあることや何をやるにも地主の承諾が必要という煩わしさが原因であるといえます。
実は重要な人間関係
借地権物件を購入・保有する上で重要な人間関係はズバリ地主との関係です。
既に述べたように、借地権の譲渡・転貸、契約更新や建物の改築など借地権物件に於いて何かをしようとすると地主の承諾が必要になるわけです。地主と良好な人間関係を築けていれば、何か承諾が必要な案件で相談した時もスムーズに話が進みやすくなります。また、地主に相続が発生し世代交代した際に人間関係が切れてしまわないよう気を付けることも必要です。
地主と借地人は長い付合いとなる間柄です。良好な関係を保って借地権である事のデメリット・リスクを軽減させれば、借地権物件のメリット＝経済的優位性を最大限生かすことが出来るでしょう。
