有利に土地を売却するために知っておきたい基礎知識
土地売却の支障になりうる各種権利について
土地の売却では、まず所有権の権利関係について確認を行う事が不可欠です。物件によっては共同名義での所有の場合もあり、売却の際には所有者全員による同意が必要です。
また、物件を担保に借り入れをしていて抵当権が登記簿に設定されているケースでは、売却の際に大きな制約を受けます。抵当権付きの物件でも売る事は可能であるものの、通常は残借入金をすべて返済し抵当権を抹消して貰わなければ売却する事は不可能です。残債務の一部分を返済せずに担保を抹消してくれる場合もありますが
、債権者（銀行など）との交渉に多大な労力を必要とします。
さらに売却時に問題となりやすいのが、隣地との境界です。所有権移転に伴い、どの範囲が所有権の及ぶ土地であるのか明らかにしなければなりません。必要であれば、境界に関する確認書を隣地の所有者と交わし、所有権が及ぶ範囲を確定しなければなりません。隣地所有者と仲が悪い、親の代に境界に争いがあった等により境界確定が不調に終わるようなケースも少なくありません。
売却時にかかる税金とケーススタディ
土地を売却して利益が出た場合には、相応の税金を支払う必要があります。譲渡所得税と住民税が、物件を売った事により発生する税金です。
ただし譲渡所得に対する特別控除等により、課税額が減額される事があります。公共事業や土地区画整理事業のために物件を売った場合や農地保有の合理化のために売る場合にも、特別控除が受けられます。
それぞれの特別控除の理由により、控除額には違いがあります。しかしこれらの特別控除を活用すれば税負担は軽減できるため、事前に把握しておきたい知識です。
どんな不動産会社に依頼するのが好ましい？
土地を売却する場合、通常は買手を探すために不動産会社に依頼しますよね。土地売却を依頼するための不動産会社を選ぶ場合、少なくともこれまでお話しした、土地売却のためにクリアするべき課題、売却時に掛かる税金とそれを軽減させるための特例等、幅広い知識を持った会社に依頼するというのが最低限必要でしょう。
また、売却する物件に対応した買手を探すネットワークを持っているかどうかも大事です。広い範囲の販売網を持つ不動産業者を選んだ方が良いケースもあれば、何か一つの分野に特化した不動産業者を選んだ方が早く良い買い手を見つけられるケースもあります。
不動産業者選びは何より信頼感が大事ですが、このような観点で土地売却を任せる不動産業者を選定するべきでしょう。