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不動産を見つめ、知る、学ぶことのできるコラム

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不動産オーナーにとって、リスクと利益のバランスは永遠の課題といえます。
例えば所有する不動産を利用して何か事業を行う場合、通常は自分でリスクを取り労務も自分で提供すると利益は高くなり、リスクを減らしたり業務の一部や大部分を外部に委託すると利益も減少します。
一方、レベニューシェアは事業リスクと利益をオーナーと事業パートナーで分ける(シェアする)という手法であり、相互協力により得た利益を予め決めた配分割合で分け合うというものです。

レベニューシェアによる不動産事業の利点とは


一般に不動産オーナーは不動産は所有していますが事業スキルは有していません。対して事業パートナー(不動産デベロッパーや不動産管理会社)は、豊富な事業スキルを持っていますが、不動産は所有していません。
レベニューシェアを行えば、不動産オーナーと事業パートナーがそれぞれ持っている財産(不動産やスキル)を提供し合って事業価値を高めることが出来ます。このとき不動産オーナーが一定のリスクを負うことにより、リスクを負わない時に比べて大きな利益を得ることが出来ます。

不動産のレベニューシェアの手法事例


レベニューシェアによる不動産事業は多岐に渡りますが、代表的な事例をあげておきます。
不動産オーナーが、自ら保有する空家不動産を比較的空室リスクが高くリーシングや管理・運営に関する高度なスキルが求められる店舗に転用するケースを考えます。通常であればリノベーション(新たな価値を付加する)やコンバージョン(用途を変える)の費用、更には管理運営の費用も当然事業主体者であるオーナーが全て負担しますが、こう言った費用の一部又は全部を事業パートナーに負担してもらい(リスクの共有)、そのぶん事業から上がる利益の一部を事業パートナーに分配します。これにより不動産オーナーは初期投資を抑えたり管理運営コストを抑えることが出来ます。事業パートナーと持っているものを出し合って、事業利益をシェアする訳です。

不動産のレベニューシェアで気をつけるべきこと

不動産事業でレベニューシェアする際の注意点として、双方の役割や責任を明確にすることが非常に大切です。事業を遂行する上で必要な項目・実行する項目をきちんと決め、役割を明確にして運用することで曖昧なポイントが少なくなります。

良くあるケースやビジネスモデルを十分に確認して実行することも重要です。曖昧な項目を曖昧なままスタートすると実際に運用している際にトラブルになるケースがあるため注意が必要です。
出来るだけ細かい項目まで確認しておくことでトラブルの回避と同時に事業利益配分の不公平さを生まないことにも繋がります。
 
マンションや一戸建てなど不動産の売り情報で良く「借地権付き」の物件があります。所有権物件と借地権物件は通常、相当の価格差が見られますが、借地権物件のメリットは何と言ってもこの、価格の安さです。一方で借地権物件には「借地権」ならではの注意点も多数あります。
借地権物件の購入を検討するなら、そのデメリットも良く理解したうえで購入すべきでしょう。

借りている間のデメリット


借地権とは他人の土地を借りて自分所有の建物を建てる権利です。借地権には幾つかの種類がありますが、今日取引される借地権の大半が「賃借権」に該当します。

賃借権とは有償で土地を借りて建物を建てる事を目的とした権利です。よって所有権物件と違い、月毎にまたは年毎に地代を支払わねばなりません。代わりに土地の固定資産税などの支払い義務はありませんが、年間の地代は固定資産税の2倍〜5倍くらいが相場ですので地代の支払いは借地権物件のデメリットと言えます。

また、土地の賃貸借契約期間が満了した場合、通常は契約更新をする事が出来ますが、更新料を土地の所有者に対し支払う必要があります。また、借りている土地上の建物は自分の所有になるわけですが、増築や建替えの際には土地所有者の承諾が必要で、この場合も承諾料を土地所有者に支払う必要があります。

売却する際のデメリット



借地権付き建物を売却する場合も地主との関係で制約を受け、自由には売却できません。

自分所有の建物だからといって建物だけを売却する事は不可能で、敷地を利用する権利=借地権も一緒に譲渡する必要があります。借地借家法では借地権の譲渡や転貸の場合には地主の承諾が必要とされていますので、自分の建物を借地権付きで売却する際にも、地主の承諾が必要で、地主には拒否する権利があることになります。通常は借地権の譲渡を認めてもらう代わりに地主に対し借地権の譲渡承諾料を支払って譲渡を認めて貰う事になります。

借地権付き物件が同じ条件の所有権物件と比較して販売価格が低いのは、こういった幾つかのデメリットがあることや何をやるにも地主の承諾が必要という煩わしさが原因であるといえます。

実は重要な人間関係



借地権物件を購入・保有する上で重要な人間関係はズバリ地主との関係です。

既に述べたように、借地権の譲渡・転貸、契約更新や建物の改築など借地権物件に於いて何かをしようとすると地主の承諾が必要になるわけです。地主と良好な人間関係を築けていれば、何か承諾が必要な案件で相談した時もスムーズに話が進みやすくなります。また、地主に相続が発生し世代交代した際に人間関係が切れてしまわないよう気を付けることも必要です。

地主と借地人は長い付合いとなる間柄です。良好な関係を保って借地権である事のデメリット・リスクを軽減させれば、借地権物件のメリット=経済的優位性を最大限生かすことが出来るでしょう。
 
資産形成のための投資にもなる不動産購入、条件の良い物件を購入できれば資産価値も上がります。一方で不動産購入で失敗すると次々にトラブルに見舞われ悩みの種となってしまう場合もあります。リスクマネジメントの観点から考えれば、トラブルに遭った時の信頼できる相談先があると良いですよね。今回はアンケートを実施して不動産に関する相談先について意見を聞いてみました。

【質問】所有不動産に関して困ったことやトラブルが起きたときに相談できる人はいますか?


【回答数】
はい:51
いいえ:49

相談先を持っているのは不動産購入者の約半数。


約半数の意見を集めたのは、不動産トラブルの相談先があるという回答でした。

・妹夫婦が不動産関係の仕事に携わっていて、何かあれば相談できるから。(60代/女性/専業主婦)
・大学時代の友人が不動産関係の職に就いているので、何かあれば相談にのってもらえます。(30代/男性/会社員)
・実家の両親が不動産経営をしているので、何かあった場合はその両親に相談すると思う。(30代/女性/専業主婦)
・現在の不動産を購入する際に世話になった店が地元でも信頼のおけるしっかりしたところなので取りあえずそこに相談する。(50代/女性/専業主婦)

以外にも不動産関係の仕事をしていたり、不動産を運用している経験がある人が家族や親族・知人にいるケースも多いようですね。そういう相談相手がいるなら最初に相談してみたいですね。業者に相談するよりも身近で信頼できるのは確かかもしれません。もちろん普段から何でも相談に乘ってくれるような信頼できる不動産業者がいるなら、専門家に聞くのがトラブル解決の近道でしょう。

トラブルに見舞われたら大変!至急に相談先の確保を!


不動産トラブルの際に相談できる人がいないと答えた人も半数近くに及びました。

・知り合いに不動産鑑定士や物件に詳しい知り合いがいないから相談できる人が居ない。(30代/男性/会社員)
・不動産に対しての知識を持っていたり客観的な目をもって相談に乗ってくれる人は周りにはいないため(40代/女性/自営業(個人事業主))
・不動産関係のことを聞いたりする身近な人がいないので、ネットなどで調べててみる。(60代/女性/無職)
・家を建てた建設会社が購入後に倒産をしてしまったので、購入後のメンテナンスやトラブルなどを、相談する人がいなくて困ります。(50代/女性/パートアルバイト)

家族や親族、友人で不動産関係の仕事に従事している人がいないと気軽に相談できる対象もずっと減ってしまいますね。また不況のあおりを受けて発注先の建設会社が倒産してしまったりと不運なケースもありました。不動産でトラブルが起きた場合、専門的な知識や経験が必要で、自分では解決できないケースが多いでしょうから、やはり専門家に相談するのが最善の策だと思います。しかし、トラブルに見舞われた時に慌てて相談先を探そうと思っても誰に相談するのが良いのか判らない、専門家の門を叩くのは敷居が高そうで気が引ける・・・など一から相談先を探す必要がありそれなりのリスクが伴いますね。

普段から不動産に関して相談できる人がいると安心!


今回は不動産トラブルの相談先についてアンケートを実施しましたが、結果は相談先が「ある」と答えた人と「ない」と答えた人がほぼ半々でした。いざという時に信頼できる人が身近にいると安心です。不動産トラブルの解決には専門的な知識を必要とし、場合によっては専門家である不動産業者との間でトラブルになってしまうこともあります。そのため普段から不動産に関してアドバイスを求められるような人・相談に乘ってくれるような人や専門機関を探しておく方が賢明かもしれません。相談を持ち掛けられた側も長い付き合いがあれば親身になって解決を図ってくれるでしょう。


■調査地域:全国
■調査対象:年齢不問・男女
■調査期間:2016年04月18日〜2016年05月02日
■有効回答数:100サンプル
 
住宅の購入には多額の資金が必要になるため、慎重に考える必要がありますよね。また、自分が住みやすい間取りかどうかも大きな条件になるのではないでしょうか。そんな中、中古マンションのリノベーションが注目されています。マンションを購入するときは、リノベーション済みの物件から探すだけでなく、購入した後に自分でリノベーションする方法もあります。どちらのタイプを選ぶのかは個々別々ですが、どちらの方法を考える人が多いのでしょうか。そこで、中古マンションの購入を考えている全国の男女100人を対象にアンケートを取ってみました。

【質問】あなたが中古マンションを購入する場合、リノベーション済みのマンションを購入するのと、中古を買って自分でリノベーションするのとどちらを選びますか?


【回答数】
リノベーション済マンションを購入:44
中古マンションを買ってリノベーション:56

6割近くの人は、購入後に自分でリノベーション考えている!


アンケートの結果、「中古マンションを買ってリノベーション」と答えた人が6割近くいることが分かりました。

・自分の好みの住宅にしたいので、中古マンションを買ってからリノベーションしますね。(40代/女性/パートアルバイト)
・価格にもよるが、自分でリノベーションを行う方が、ライフスタイルにあった事が出来る。(30代/男性/会社員)
・やはりリノベーションは自分の手でちゃんとやって満足のいく間取りや住居にしたいです。(50代/男性/会社員)
・自分好みをあとで時間をかけてでも変えていく楽しみもあると思います。(40代/男性/会社員)
・自分で改良したほうが安くつくと思いますので自分でリノベーションします。(30代/男性/自営業(個人事業主))

56人の男女は、マンションを購入後、自分でリノベーションしたいと思っているようです。自分好みにレイアウトできることや、ライフスタイルに合わせられるメリットがありますよね。また、自分で手を加えることで納得できる居住空間が実現できるのとの声も挙げられました。時間が掛かっても自分の希望を形にしたいとの考え方にも頷けます。なお、リノベーションの費用も気になるところですが、工夫次第ではコストを抑えて理想の間取りや使いたい材料を使える事も自分でリノベーションする事の魅力かもしれませんね。

一方、リノベーション済マンションの購入を希望する人も4割以上!


アンケートの結果、4割以上の人は「リノベーション済マンションを購入」と答えました。

・自分でリノベーションを考えるのが面倒なので、リノベーション済の方が便利だから(40代/女性/専業主婦)
・価格が一定になるし、手を加えなくてすむ。すぐに住み始めることができるので。(40代/女性/その他専門職)
・自分でいろいろやるのは面倒だし、プロのほうがいいアイデアをたくさん持っていると思うから。(50代/女性/自由業・フリーランス)
・リノベーションを行うための準備、手続きなどが大変そうだから。(30代/男性/自営業(個人事業主))
・自分でリノベーションする場合は、購入価格に加えて費用が発生するため、リノベーション済のものが好ましい。(30代/女性/その他専門職)

44人の男女は、リノベーション済マンションの購入を考えていますね。専門家はいろいろなアイデアを持っていますが、自分で間取りや仕様を決めていくのは相当に面倒と考えられているようです。リノベーションにともなう諸手続きなどにも専門知識が必要かもしれません。また、改修することなく、すぐに住めることが魅力的との意見も挙げられました。なお、こちらのを選んだ人達からは、物件購入後に更にリノベーションの費用がかかる事に関するコメントがみられます。やリノベーション済みのマンションを購入する場合、リノベーション費用が物件価格に含まれる事も大きなメリットと考えられるようですね。

費用面も含めてじっくり考えることが大切!


アンケートからは、中古マンションを購入してからリノベーションしたい人が、リノベーション済みの中古マンションを購入したい人よりも少しだけ多いことが分かりました。やはり、希望どおりの生活空間を実現できることが大きなメリットのようです。多少時間は掛かるかもしれませんが、自分で行うと達成感を味わえるのかもしれませんね。一方、リノベーション済マンションの購入を希望する人からは、面倒な想いをしないですぐに入居できるなどの理由が挙げられています。なお、どちらのマンションを探す場合も、費用面も含めてじっくり考えることが大切ではないでしょうか。アンケートにはいろいろな意見が寄せられていますが、中古マンションの購入を検討しているみなさんのお役に立つといいですね。


■調査地域:全国
■調査対象:年齢不問・男女
■調査期間:2016年04月18日〜2016年05月02日
■有効回答数:100サンプル
 
長年住んでいた家や土地等、売却したい資産や理由は人によって様々ですよね。折角手放すのであれば、自分にとって重視したいポイントを明確にして、それにあった売却方法を選択するという意識も大事でしょう。では、売却するに当たって、どのような点を重視したいと思う方が多いのでしょうか。
そこで今回は、「不動産を売るなら、どのようなことを大事にしたいか」というアンケートを取り、意見を集めてみました。

【質問】不動産を売却する際に、重視するポイントは?


【回答数】
価格:55
スピード:5
確実性:11
納得感:27
その他:2

手放すなら出来るだけ高く売りたい!


アンケートの結果、「価格」と回答した方が一番多い結果となりました。

・次に住む場所を買うのに幾らつぎ込めるかなので、売却価格は大事になります。(30代/男性/会社員)
・やはり大きな売り物なので、価格が全てだと思うし時間はかかってもいいので価格が高いことが一番重要なものだと思います。(20代/女性/学生)
・1円でも高く売りたいです。そのために、情報を集めたいと思います。(30代/男性/パートアルバイト)

当然と言えば当然ですが、貴重な自分の不動産は少しでも高く売りたいという方が多いようです。不動産の売却金額は一般に非常に大きな金額となりますから出来るだけ高く売れれば、と考えるというのも頷けますよね。そのお金が、今後の生活のために使えれば、新しい生活のための支えにもなるのではないでしょうか。また、不動産の売却資金を借入金の返済に充てるケースも多いでしょうから、そういう意味でも少しでも高く売りたい人が多いのでしょう。

自分自身が納得できるような売却がしたい!


二番目に多かったのは、「納得感」でした。

・不動産を売るというのは、とても大きな選択ですので、お金以上に気持ちの面が大切です。(20代/男性/学生)
・価格は大事だが、どのように評価されてその価格になったかが一番重要だと思うから(30代/女性/専業主婦)
・売却後に後悔しないために、サービスなどすべてにおいて納得できることが大事と考えるから。(30代/女性/その他専門職)

不動産の売却というのは一般の方は一生にそう何度も経験するものではありません。評価の理由が不透明だと、どのように評価されたのか、それが正当なのかが良くわからないということもあります。仲介してくれる不動産会社に、しっかりと自身が納得出来るような説明を求めることも大事かもしれません。また、お金の正当性だけでなく、気持ちの良い取引が出来るかどうかも大事にしたいとの声も聞かれます。

安心して任せられる確実性も大切!


三番目に多かったのは、「確実性」でした。

・処理するべき書類がたくさんあり確実な処理を行ってほしいからです。(30代/男性/会社員)
・当然に価格と言いたいところですが、絶対が欲しいので確実性です。 大きな取引なのでとにかく確実・安全に事を運びたいからです。(30代/女性/専業主婦)
・価格やスピードも大切ですが、確実に売却できるかが不安だから。(60代/女性/専業主婦)

不動産の売却は、売りたいと言って直ぐに売れるわけではないですが、こちらも売った後の計画があり売却の確実性が大事!との声も聞こえます。また買手の審査やローンなどの諸手続きや契約における様々な書類を扱い、それらを管理したり進行したりして複雑な取引を行うのですから、確実性は外せないポイントかもしれませんね。

スピーディかつ丁寧に進めて欲しい!


四番目に多かったのは、「スピード」でした。

・両親から、不動産を売るときには、欲しい人(買いたいと申し出てくれている人)がいる時に売りなさいと、言われて来たので。 考えたり、値段の交渉をしているうちに、自分の不動産よりも、もっといい条件の不動産に乗り換えられて、結局売れないという結果が待っていると。 両親の教えから、そう思っています。(40代/女性/専業主婦)
・回転が早くて対応が良い方が安心して出来ます。なのでスピードかつ丁寧を求めます。(30代/女性/専業主婦)

不動産を売却したい殆どの人は、「いつまでに売りたい」という期限があるものです。スピーディーに対応できずに買い手を逃したり、時間がかかりすぎて売却の目的を果たせないのでは本末転倒です。また、長期間の売却活動は心身ともに疲労するのも事実です。そういう意味で、スピードを重視する人が多いようです。

事前に情報収集!自分にとって後悔のないように


大切にしたポイントとして、価格・納得感・確実性・スピードが挙げられました。不動産売買というのは、その後の人生に大きな影響を与えかねない選択の一つです。慎重に見極めたいですよね。
人によって重視したいことは異なるようですが、どのポイントも不動産を選ぶうえで大切な要素ではないでしょうか。それぞれの要素を見極められるようにするためにも、事前に情報を集めたり、売却を依頼する業者の方と良く相談をして理解を深める必要もあるかもしれませんね。

■調査地域:全国
■調査対象:年齢不問・男女
■調査期間:2016年04月18日〜2016年05月02日
■有効回答数:100サンプル
 
何らかの事情があって、土地などの不動産を売却する必要があるかもしれません。不動産会社は全国各地に存在しますが、そんなときは、こちらの希望を叶える事に親身になってくれる不動産会社、少しでも好条件の買手を探してくれる不動産会社に出会いたいですよね。そのためには、どんな会社を探すのが良いのでしょうか。そこで、不動産を売却するときに依頼したい不動産会社について、男女100人を対象にアンケートを取ってみました。

【質問】不動産を売却するためには、どんな会社に依頼したいですか?


【回答数】
地元の不動産会社:42
友人知人がいる不動産会社:19
大手不動産会社:23
紹介を受けた不動産会社:3
その他:13

4割以上の人は、地元の不動産会社を推奨している!


アンケートの結果、「地元の不動産会社」と答えた人が最も多いことが分かりました。

・身近に感じられるし、実際に会って話ができるので、地元の不動産会社に相談したいと思う。(30代/女性/パートアルバイト)
・地域特性や相場をしっかり理解してくれている業者でないと、やはり心配になってしまいます。(30代/男性/自由業・フリーランス)
・地元の会社なら不当な利益を得ようとはしないでしょうから安心して任せられます。(40代/男性/会社役員)
・地元の不動産会社の方が、親身になって相談に応じてくれると思います。(30代/男性/パートアルバイト)

42人の男女は、地元の不動産会社に依頼したいと考えているようです。地域に密着しているため、こちらの地域特性や相場などもきちんと把握しているため安心ですよね。直接会って交渉しやすいことも大きな特徴と言えるようです。また、営利目的の経営ではなく、顧客に寄り添ったサービスが期待できることも、地元ならではのメリットと言えるかもしれませんね。

2割以上の人が、大手不動産会社と回答!


アンケートの結果、「大手不動産会社」と答えた人が二番目に多いことが分かりました。

・口コミが多く、それらを比較して依頼することができるので、大手不動産会社に依頼したいです。(30代/女性/専業主婦)
・大手に依頼することで、幅広いエリアの方に見てもらう事ができ、また系列店などのネットワークも活かすことができるため。(30代/男性/会社員)
・大手不動産会社はそれなりの実績があるのでトラブルが少ないと思うからです。(40代/男性/その他専門職)
・大きなお金が動くことになるので、大手で信頼できる会社にお願いしたいと思います。(40代/男性/会社員)

23人の男女は、大手不動産会社と答えています。確かに、大手不動産会社は多くの人に知られているので口コミを参考に比較・検討できることもメリットですね。豊富なネットワークを駆使し、多くの買い手候補を見つける事が出来るのではないかとの期待の声も寄せられました。大手は実績があり、トラブルが少ないなど安心感が強いイメージもあります。そんなこともあり大手不動産会社が人気なのかもしれませんね。

約2割の人は、友人知人がいる不動産会社を希望!


アンケートの結果、「友人知人がいる不動産会社」と答えた人が三番目に多いことが分かりました。

・多少のわがままを言えるので友人がいる不動産会社にお願いすると思います。(30代/男性/会社員)
・友人知人がいる不動産会社は包み隠さずに本音で話をしてくれるので依頼したい。(30代/男性/会社員)
・知り合いがいるほうが、大手不動産会社よりも親身になって対応してもらえるため。以前、友人が不動産を売却する相談をした時、売却よりも貸し出して運用した方がよいとアドバイスを頂けたことがありました。知り合いでなければ、単純に売却で終わっていたと思います。(40代/女性/専業主婦)

19人の男女は、友人や知人が勤めている不動産会社に相談したいと考えていますね。ふだんから交友関係があると多少の融通がきくとの声や、本音で話してくれるとの意見も挙げられました。実際、不動産会社に資産の売却を相談した体験談(回答者の友人の)も寄せられています。単に売却だけでなく資産運用方法についても親身に的確にアドバイスが受けられるのも、知り合いならではのメリットかもしれませんね。

さらに、知人などから紹介を受けた不動産会社に相談したいとの声も!


アンケートの結果、「紹介を受けた不動産会社」と答えた人もいました。

・信頼の置ける人から紹介を受けた不動産会社なら依頼したいと思います。(30代/男性/自営業(個人事業主))
・知人などからお勧めとして紹介を受けた会社がいいです。信頼できる会社がいいです。(40代/女性/専業主婦)

3人の男女は、紹介を受けた不動産会社に依頼したいと考えていますね。信頼できる友人・知人から紹介された不動産会社であれば、紹介者の顔をつぶさない様に親身に対応してくれる事が期待できます。またあなたの事を親身に考えている人が紹介する位ですから、案件を捌く力量も、きっと高いに違いありません。責任感を持って取り組んでもらえるという事で、紹介された不動産会社だと安心できるのではないでしょうか。

不動産会社探しにはいろいろな選択肢があり、それぞれに特徴がある!


アンケートの結果、不動産を売却するときは地元の不動産会社に依頼したい人が最も多いことが分かりました。やはり、地元の事情に明るいことやお互いの顔が見えるなど、さまざまなメリットがあるようです。また、大手不動産業者に頼むことで、自分の物件がより多くの人から注目されることが期待できそうです。知り合いが不動産会社に勤めていると、より親身なサービスが受けられるかもしれません。不動産取引などに詳しい友人・知人から信頼できる不動産会社を紹介して貰う方法もありますよね。このように、不動産会社探しにはいろいろな選択肢があり、それぞれに特徴がみられるようです。土地や中古マンションなど不動産の売却・活用を考えているみなさんの参考にしてはいかがでしょうか。

■調査地域:全国
■調査対象:年齢不問・男女
■調査期間:2016年04月18日〜2016年05月02日
■有効回答数:100サンプル
 
土地を所有していると、利用していても、していなくても固定資産税は支払わなければなりません。自宅として、家庭菜園としてなどは、自分のために有意義に利用していると言えます。しかし何にも利用していない土地は、貸すことを検討される方も多いでしょう。

借地権が成立する条件とは?


土地を貸す場合、まず注意しなければならないのが「どのように利用されるか」です。契約前にしっかり確認しましょう。

利用目的で多いのは、駐車場、業務で使う資材置き場、そして建物を建てるためです。このうち借地権が成立するのは「建物を建てる」場合のみです。さらに建物を建てた場合でも、相応の地代の授受が行われない無償使用の場合は成立しません。そのため、「お父さんの土地にお子さんが建物を建てて住んでいるが、土地の固定資産税は所有者であるお父さんが支払っている。地代も払っていない。お父さんありがとう。」というケースでは借地権は成立しないのです。

その他にも契約書があること等も要件となります。有償で土地を貸すのに口約束ということはないでしょうが、ポイントの1つです。

地代はどのように決まるのか?


建物の建設目的で土地を貸した場合には、自分の土地の上に、賃借人の建物が建つことになります。

建物は簡単に壊したり、移動させたりできません。そのため大抵の場合、借地権の新規設定の場合は土地の更地価格(時価。以下「更地価格」という。)の60〜70%の「権利金」の授受が行われます。その上で「通常の地代(年額固都税の2〜5倍程度)」を毎月(毎年)受取ります。

地代の相場にも幅がありますが、その地域・賃借人との関係などを考慮して決められる事が多いようです。

借地件は相続できる?


賃借人が死亡した場合には、借地権は相続されます。そのため、相続財産として評価され、課税の対象にもなります。逆に貸主が死亡した場合の土地の価格からは、それがマイナスされます。

借地権は、相続だけでなく売却も可能ですが、それには貸主の許可が必要です。

このような変化があったときには、地代の改定を検討する機会です。契約期間が長いと、見直しのきっかけが、なかなかつかめません。そのため、周りの環境が変わっても(田舎→都会)地代が安いままということになりがちです。変化の時には注意しましょう。

また、借地権は消滅することもあります。それは「建物が朽廃した場合」などです。ただし「建物の朽廃=経済的価値の消失」という事実の認定はなかなか難しく、争いの元にもなります。しかし、建物が老朽化してきたと言って「建物の建替え」を貸主に無断で行うと契約が解除される場合もありますので注意が必要です。
 
土地を売却するにあたり、思わぬ障害に遭遇する事も珍しくありません。しかし事前に起こりうる事態を想定できれば、期待通りに土地が売却しやすいものです。土地売却の基本的な知識は、有利に土地を売るため必須のものです。

土地売却の支障になりうる各種権利について


土地の売却では、まず所有権の権利関係について確認を行う事が不可欠です。物件によっては共同名義での所有の場合もあり、売却の際には所有者全員による同意が必要です。

また、物件を担保に借り入れをしていて抵当権が登記簿に設定されているケースでは、売却の際に大きな制約を受けます。抵当権付きの物件でも売る事は可能であるものの、通常は残借入金をすべて返済し抵当権を抹消して貰わなければ売却する事は不可能です。残債務の一部分を返済せずに担保を抹消してくれる場合もありますが
、債権者(銀行など)との交渉に多大な労力を必要とします。
さらに売却時に問題となりやすいのが、隣地との境界です。所有権移転に伴い、どの範囲が所有権の及ぶ土地であるのか明らかにしなければなりません。必要であれば、境界に関する確認書を隣地の所有者と交わし、所有権が及ぶ範囲を確定しなければなりません。隣地所有者と仲が悪い、親の代に境界に争いがあった等により境界確定が不調に終わるようなケースも少なくありません。

売却時にかかる税金とケーススタディ


土地を売却して利益が出た場合には、相応の税金を支払う必要があります。譲渡所得税と住民税が、物件を売った事により発生する税金です。
ただし譲渡所得に対する特別控除等により、課税額が減額される事があります。公共事業や土地区画整理事業のために物件を売った場合や農地保有の合理化のために売る場合にも、特別控除が受けられます。

それぞれの特別控除の理由により、控除額には違いがあります。しかしこれらの特別控除を活用すれば税負担は軽減できるため、事前に把握しておきたい知識です。

どんな不動産会社に依頼するのが好ましい?


土地を売却する場合、通常は買手を探すために不動産会社に依頼しますよね。土地売却を依頼するための不動産会社を選ぶ場合、少なくともこれまでお話しした、土地売却のためにクリアするべき課題、売却時に掛かる税金とそれを軽減させるための特例等、幅広い知識を持った会社に依頼するというのが最低限必要でしょう。
また、売却する物件に対応した買手を探すネットワークを持っているかどうかも大事です。広い範囲の販売網を持つ不動産業者を選んだ方が良いケースもあれば、何か一つの分野に特化した不動産業者を選んだ方が早く良い買い手を見つけられるケースもあります。
不動産業者選びは何より信頼感が大事ですが、このような観点で土地売却を任せる不動産業者を選定するべきでしょう。
 
古くなったマンションを修繕するなら、今まで『リフォーム』するのが一般的でした。しかし近年、物理的に古くなっただけでなく設備や間取りの陳腐化を来たし、現代の新しい暮らしにそぐわないマンションを室内環境を丸ごと新しく変える『リノベーション』という手法が注目を集めています。これからマンションの改修を行うつもりなら、リフォームに変わる工事の方法としてリノベーションを検討してみたら如何でしょう。

まずは知ろう!リフォームとリノベーションの違い


リフォームとリノベーションは、共に住宅の改修に関するものです。古くなったマンションの修繕に、どちらの方法が適しているかをまず考えなければなりません。
一般的に両者は工事の規模・内容によって分類されます。リフォームは比較的小規模な工事であるのに対し、リノベーションは大規模な工事を行うのが特徴です。
リノベーションの場合、既存の構造躯体のみを残して壁も天井も床も間仕切り壁も全面的に取り払う事が一般的です。
一旦構造躯体のみのスケルトン状態にしたうえで、全ての床・壁・設備を新しくします。工事の規模が大きい分、リフォームよりも改修費用はかかります。それでも全面的な改修により部屋の中は新築同様になります。

利用用途を考えて快適な空間に仕上げる


リノベーションでは、マンションの間取りも変更が可能です。

住まいを選ぶ際には、誰しも家族構成を考慮して選びます。しかしながら時間の経過と共に、家族構成や家族の年齢も変化し当初選んだ間取りが必ずしも最適ではなくなってきます。最初の子供が小さいうちは、家族皆で過ごせる大きなリビングが最適かも知れませんが、やがて次の子供が生まれ成長し大きくなると、子供達も独立した個室を求めます。しかしやがて子供等が独立して家を出ていくと夫婦二人の生活に戻るのです。
その時々で、家族に最適な間取りや空間構成は変わってくるのです。
リノベーションによって、その時の家族に適した空間に作り変えることが可能なのです。

住まい手にとって必要なリノベーションの基礎知識


これからマンションをリノベーションしようとする住人は、失敗しないために基本的な知識を身につける必要があります。

まず注意が必要なのが、マンションの管理規約です。マンションによって、建物の改修工事に関し何らかの制限が定められている場合が殆どです。工事を開始するまでの手続きや、使用できる材料の性能、間取り変更の制限など細かく規定されているマンションも少なくありません。工事中や工事後に問題が発覚すると、再工事が必要なケースもあり厄介です。そこで物件の規約について予め調査し、改修に関するどのような制限があるか確認する事が不可欠です。

またリノベーションを行う際には、当然施工業者から見積りを取ると思いますが、工事範囲や見積り範囲・デザイン監修料が入っているかどうか、工事代金の支払時期など、施工前に業者と良く話し合い、後でトラブルにならないよう務めましょう。
 
住宅の購入を検討する際、新築の物件を買うか、中古の物件にするかで迷うこともあるでしょう。それぞれにメリットとデメリットがありますが、その内容を良く知ることで、満足度の高い住宅購入を実現することが出来ます。

新築マンションでも安心できないその理由とは?


新築マンションというと、当然その建物自体新築であり、設備や家の中も新品で綺麗という良さがあります。真新しい壁紙やキッチン、水回りに憧れる人も多いでしょう。ただし、新しいから何もかも安全で安心かというと一概にそうとは言い切れない部分もあります。

2015年に問題になったように、新築のマンションでも杭基礎データの改ざん等で構造上問題があり全棟建替えなんて事も起こり得ますし、2005年には耐震偽装の問題が日本中で大問題になったこともあります。
また、新築のマンションということは、それまで誰も住んでいないので、設備や構造上問題があっても表面化するまで時間がかかるという側面があります。

逆に中古マンションは、住人が一定の期間利用をしているので、問題があった時は表面化し改修されています。ですので中古マンションのほうが安心感があるという考え方もあります。

築古物件でも十分に価値のあるその条件とは


中古マンションにも比較的新築時から時間がたっていないマンションもあれば新築から相当の期間が経過している築古物件もあります。築20年・30年と経過していると、その時点で検討対象から除外をしてしまう人もいるかもしれませんが、条件次第では十分に快適に住める物件も数多くあります。

中古マンションが持っている新築マンションには無い魅力は何でしょうか。
まず言えるのが、その立地条件です。新築マンションはそれまでマンションが無かった場所に建てざるをえないので、昔からある築古物件よりも立地面で劣ることがあります。
築古物件の方が良い場所に建っているというケースは結構多いものです。
また築古物件でも、内装や設備・水周りを一新すればお部屋の中はかなり新築物件に近付きます。マンションの共用部分(外壁やサッシ、エントランスホール、エレベーターなど)はどうしても新築マンションとは差が出ますが、築古マンションになればなるほど長年の維持・管理の手の掛け方で驚くほど建物の状態は違います。
立地条件が良く、管理の行き届いたマンションは築古でも十分に価値があります。

中古マンションが値上がり中!?その背景には何が?


そんな中、中古マンションの人気が近年上昇しています。その背景には大きく3つの流れがあります。
まず「中古住宅流通市場拡大の流れ」。国策として優良な住宅ストックを増やすために様々な税制優遇や制度などが作られ、活用されています。
次に「中古マンションを直して住む事への慣れ」。中古住宅流通市場の拡大に伴い、リフォームやリノベーションの技術も向上し、またその事が周知される事により、以前に比べて中古住宅を買う事への抵抗感が少なくなってきたと感じます。
更に近年の「新築マンション価格の高騰」があげられます。都心のタワーマンションに代表される都心マンションが、海外投資家の投資対象として大いに評価され、価格が上昇し、都市周辺部にまで価格高騰の流れが及んでいます。新築マンション価格の高騰の中で中古マンションの割安感が受けているとも言えます。
無理して高い新築マンションを買うよりは、中古マンションの中からお得な物件を探して、自分たちでリフォームやリノベーションを施して、安価ながら新築並みの快適さを実現しようと考える人が増えているのです。
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